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毫無疑問,在沒有任何政策加壓的情況下,中國房地產的市場調整周期已經到來。面對價格的調整,筆者並不認為這是中國房地產行業的壞事,更不認為中國房地產會出現某些人所說的崩盤的情況。對於一個競爭性行業而言,價格的調整本來就是常態,中國房價在經歷10多年的單邊上漲,面臨供應過剩、流動性緊張和價格高企的局面,價格理性回歸,不僅無害,而是有利於行業未來的發展。筆者特別提醒所有人真誠面對四個基本事實:一、這次價格調整和任何調控政策無關,而是市場的自發反應;二、流動性緊張是導致一線城市和熱點城市房價下降的誘因,但流動性緊張的狀況短期不會改變;三、中國樓市的基本面已經發生瞭裡程碑意義的變化,總體供應短缺的歷史已經終結,除個別城市外,大部分城市面臨的問題已經不是短缺,而是過剩;四、在經歷4萬億的狂歡盛宴之後,中國樓市已經接近珠穆朗瑪峰的峰頂,期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。也就是說,無論是目前的房價,市場的流動性,還是供求的基本面,都不支持房價繼續單邊上漲,隻有價格合理調整,才能刺激新的需求,也才能促進整個行業的洗牌,讓沒有競爭力,資金鏈緊張的房地產企業退出市場。價格的調整對於任何一個行業而言,都是行業健康發展的常態,中國的房地產業不例外。
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筆者倒是認為,對於當下中國房地產的調整無需緊張,更無需大驚小怪。無論是對中國房地產,還是對中國宏觀經濟而言,房價的調整,房地產回歸理性長遠而言都有益。過去10多年,中國房地產盡管狂飆猛進,但野蠻生長使得這個產業既不健康,也不成熟,對政策的依賴使得行業畸形發展,很多長效機制的缺失行業極度無序。價格的調整和行業的洗牌從來都是一個行業成熟的最好的工序。就此而言,如果本輪的調整不會引發金融系統風險,應該樂觀其成,而不是急於幹預。中國房地產需要一場成人禮,價格的調整是房地產走向成熟的必經階段。調整會很痛苦,會洗牌,但唯有如此,房地產才能從狂野走向穩重,才能真正健康發展,不要害怕,也不要拒絕,更不要幻想。
世界杯大賽上,最刺激的莫過於勢均力敵的雙方在酣戰瞭90分鐘後打成平局,但在傷停補時階段,另一方突然進球瞭。在我看來,國傢統計局6月18日公佈的70個大中城市5月份房價的最新數據,就如同傷停補時的一粒進球,讓圍繞房價是否下跌的爭論基本畫上瞭句號。
馬光遠降價是為中國房地產加冕成人禮
事實上,從國傢統計局70個大中城市房價指標的歷史表現看,這個指標統計的房價數據一直偏於保守,甚至鬧出過2009年房價大漲一年之後該指標統計的漲幅卻隻有1.5%的數據風波。相對於這個數據,房地產其他統計數據則更能明確無誤地佐證"轉折點"的到來:其一,從全國來看,無論是房地產開發投資還是到位資金,都創下瞭近年來的新低。前5個月,房地產開發投資同比名義增長16.4%,創下瞭近年來的新低,住宅新開工面積暴跌24.5%,房地產開發企業到位資金同比僅增長4.5%,而2013年全年地產開發企業到位資金增長26.5%;第二,庫存高企,銷售陷入空前的低迷。在2013年創下8.14萬億元的銷售記錄後,前5個月中國商品房銷量暴跌,一線房企前5月普遍隻完成全年銷售任務的30%左右;而前5個月,全國待售面積超過瞭5.3億平方米,一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞,無論是前期降價的杭州,還是悄然松動限購的沈陽,去庫存周期都超過瞭驚人的30個月;第三,一些城市告別"不跌神話",量價齊跌。一直被認為房價"永遠上漲"的北京,在1季度銷量和去年比較腰斬的同時,二季度延續瞭低迷的狀況,住宅成交量很可能創近3年來新低。根據住建委的統計,6月上半月,北京新建商品住宅和二手住宅網簽量分別為1400套和2557套,環比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。而新房庫存量突破77000套,是2013年1月以來的最高點。二手房的價格至少已經下跌5%以上,預計今年北京二手房價格下跌幅度會達到15%。
但是,很顯然,被過去10多年單邊上漲"嬌慣"的中國房地產市場,既沒有做好價格調整的準備,更沒有做好價格調整的意願。面對市場的調整,不切實際地期待政府再次放水救市,讓市場回到以前單邊上漲的狀態,很顯然,這是一種很傻很天真的想法,這種想法的流行,恰恰說明中國房地產市場的青澀和不成熟。事實上,在目前情況下,無論是放松限購,還是降準,都無法逆轉房地產價格調整的趨勢。把高房價的支撐寄托在未來城鎮化的農民身上,更是傻得可愛的想法,中國的進城農民要真的能支撐中國的高房價,中國的農民就是世界上最有錢的農民瞭。
5月份數據的最大價值和意義,是無論新房還是二手房,環比下跌的態勢告別前四個月的曖昧和膠著,而是豁然開朗起來。4月份,新房價格環比上漲的城市個數還有44個,5月份一下子減少到隻有15個,而價格環比下降的城市個數從4月份的8個劇增到35個。二手房的價格變動也很明顯,5月份,價格環比上漲的城市數從4月份的35個劇減到19個,環比價格下降的城市從22個劇增到35個。這幾乎意味著,具有全國房價風向標意義的70個大中城市,有一半的城市房價環比下降,如果再加上持平的城市,超過80%的城市房價停漲。《華爾街日報》對5月份的房價計算瞭平均的數據,根據他們的計算結果,5月70個大中城市新建商品住宅平均價格環比下降0 .15%,而這是2012年5月以來這個統計指標首度環比下跌。特別需要指出的是,被各界視為房價堅挺一族的一線城市,在官方的這個統計指標中也出現瞭明顯的松動。5月份北上廣深四個"一線城市",新房除北京環比仍上漲0 .2%,廣州持平外,上海、深圳均出現瞭0 .3%和0 .2%的下跌。二手住房環比數據北京在70個城市中跌幅高居榜首,環比跌幅高達0 .9%。一線城市的房價一直被視為中國高房價最後的"馬其諾防線",一線價格下跌,則幾乎可以確定,在經歷10多年的單邊上漲之後,中國房地產的轉折點100%已經到來。
內容來自sina新聞
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/11392786903.shtml
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